광명 뉴타운에서도 가장 큰 규모와 뛰어난 입지를 자랑하는 11구역의 '힐스테이트 광명' 분양 소식은 수도권 서남부 실거주 희망자라면 절대 놓칠 수 없는 핵심 정보라고 생각합니다.
광명 11구역은 총 4,000가구가 넘는 매머드급 단지로, 시공사인 현대건설의 '힐스테이트' 브랜드를 달고 2025년 하반기 일반 분양을 목표로 사업을 진행하고 있다.
광명사거리역 초역세권 입지와 함께 광명뉴타운의 대장주로 불리는 이 단지가 실거주 구매 예정자에게 어떤 가치를 제공할지 교통, 학군, 그리고 예상 분양가를 중심으로 면밀하게 분석한다.
광명 뉴타운 11구역, 매머드급 규모와 사업 개요
광명 11구역 주택재개발 정비사업은 광명동 300번지 일대 약 20만㎡ 부지에 지하 4층~지상 최고 42층 규모의 아파트 4,292가구 와 부대 복리시설을 짓는 초대형 프로젝트다.
이 중 일반 분양 물량은 미정이지만, 대규모 단지인 만큼 상당한 물량이 나올 것으로 예상하고 있다. 시공은 현대건설(힐스테이트)과 현대산업개발(아이파크) 컨소시엄이 맡아 브랜드 시너지 효과도 기대할 수 있다고 판단한다.
✔광명사거리역 초역세권 교통 입지
힐스테이트 광명 11구역의 핵심 강점은 단연 교통이다. 광명시의 중심 상권이자 교통 요충지인 광명사거리역 이 단지에 인접한 초역세권이다.
- 7호선 광명사거리역: 도보 5분 내외로 7호선 이용이 가능하며, 가산디지털단지, 강남 고속터미널(환승 필요) 등 서울 주요 업무 지구로의 접근성이 뛰어나다. 이는 출퇴근하는 실거주자에게 매우 중요한 요소다.
- GTX-D 노선(예정): 광명시는 GTX-D 노선 광명시흥역(가칭) 신설이 추진되면서 향후 교통 호재가 기대되는 지역이다. 비록 광명사거리역과는 거리가 있지만, 광명시 전체의 광역 교통망 개선은 힐스테이트 광명 11구역의 가치를 장기적으로 끌어올릴 요인이라고 생각한다.
- 광명IC 접근성: 서부간선도로, 제2경인고속도로, 서해안고속도로 진입이 용이하여 차량을 이용한 수도권 이동도 편리하다.
학군 및 생활 인프라 분석: 뉴타운의 완성도
광명 뉴타운은 기존의 노후 주거 지역을 대규모 신축 아파트 단지로 탈바꿈시키며 주거 환경의 질을 완전히 개선하고 있다.
힐스테이트 광명 11구역은 광명사거리역 상권을 끼고 있어 생활 편의성이 매우 높다.
✔주변 대형 상권 및 인프라
단지 주변에는 광명 전통시장 과 함께 대형 쇼핑몰인 롯데시네마, 롯데백화점(광명점) 등 상업 시설이 이미 형성되어 있어 편리한 생활이 가능하다.
특히, 광명사거리역은 광명시의 오랜 중심 상권이었기에 인프라가 풍부하고 부족함이 없을 것이라고 판단한다.
✔초/중/고 학군 배정
11구역은 단지 가까이에 광명초등학교 와 광명북중학교, 광명북고등학교 등 광명시 내에서 선호도가 높은 학군이 위치하고 있다.
특히, 광명북고는 자율형 공립고(자공고)로 지정된 바 있어 학군 측면에서 광명 뉴타운 내에서도 우위를 점한다고 평가한다.
대단지 아파트가 조성되면 새로운 교육 인프라 및 학원가 형성도 기대할 수 있어 학부모들의 관심이 집중될 것이라고 예상한다.
힐스테이트 광명 11구역 예상 분양가 및 시세 비교
실거주 구매자에게 가장 중요한 것은 분양가와 주변 시세 대비 안전마진 확보 여부이다.
2025년 하반기 분양 시점을 가정했을 때, 분양가 상한제 미적용 지역인 광명 뉴타운의 예상 분양가는 주변 시세와 최근 광명 내 분양 단지의 가격을 기준으로 예측해야 한다.
✔주변 아파트 최신 시세 (2025년 기준)
광명 뉴타운의 시세를 이끌고 있는 주요 신축 및 분양 단지의 2025년 시세는 다음과 같다.
| 단지명 | 준공년월/분양 | 전용 84㎡ 시세/분양가 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 광명 센트럴 아이파크 | 2023년 분양 | 약 12.7억 원 (분양가) | 9억 원 초과로 중도금 대출 불가 시기였음 |
| 광명 푸르지오 포레나 | 2023년 9월 입주 | 14억 원 ~ 15억 원 (최근 실거래가) | 광명 뉴타운 초기 입주 단지 |
| 철산 센트럴 푸르지오 | 2021년 입주 | 13억 5천만 원 ~ 14억 원 (최근 실거래가) | 7호선 철산역, 광명동과 인접 |
✔힐스테이트 광명 11구역 예상 분양가
2023년 광명 분양가(약 1,200만 원/평)가 지속적으로 상승하는 추세이며, 2025년 토지비 및 공사비 인상분을 반영하면 11구역의 분양가는 상승 압력을 받을 것이라고 본다.
2025년 하반기 기준, 3.3㎡당 분양가는 최소 2,800만 원 이상으로 책정될 가능성이 높다고 예측한다.
이에 따라 전용 84㎡ 기준 최소 9억 5천만 원에서 11억 원대 중반 으로 분양가가 결정될 것으로 예상하며, 이는 주변 시세 대비 최소 2억 원 이상의 안전마진 을 기대할 수 있는 수준이라고 판단한다.
다만, 최근 분양가 책정 기조를 보면 12억 원을 넘어설 가능성도 배제할 수 없다.
실거주 구매자를 위한 청약 전략 및 고려 사항
힐스테이트 광명 11구역은 광명 뉴타운에서도 입지와 규모 면에서 독보적인 위치를 차지하므로, 청약 경쟁률이 매우 높을 것이라고 예상한다. 특히 서울 진입이 용이해 수도권 거주자들의 관심이 클 것이다.
- 청약 자격: 광명시는 2025년 현재까지는 규제지역에서 해제되었으므로, 광명시 1년 이상 거주자 에게 우선 공급된다. 수도권 거주자도 청약할 수 있지만, 당해 지역 거주자 경쟁이 치열할 것이라고 생각한다.
- 중도금 대출: 분양가가 9억 원을 초과할 경우 중도금 대출이 어려울 수 있지만, 광명은 비교적 낮은 분양가를 형성하므로 9억 원 이하로 책정될 경우 중도금 대출이 가능할 가능성이 높다고 본다.
- 대규모 단지의 장점: 4천 세대가 넘는 대단지는 향후 관리비 절감, 커뮤니티 시설의 다양성, 그리고 지역 내 시세를 리딩하는 '랜드마크 프리미엄'을 기대할 수 있다는 강력한 장점이 있다.
힐스테이트 광명 11구역은 광명시에서 가장 기대되는 단지 중 하나임이 확실하다. 실거주 목적이라면, 정확한 분양 공고가 나올 때까지 청약 통장을 아끼고 자금 계획을 면밀히 세워야 한다고 조언한다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 힐스테이트 광명 11구역은 광명 뉴타운에서 대장주로 불리는 이유가 무엇인가요?
A. 광명 11구역은 4,292가구라는 압도적인 규모(광명 뉴타운 최대), 7호선 광명사거리역을 낀 초역세권 입지, 그리고 광명북고등학교 등 우수한 학군을 모두 갖추고 있어 광명 뉴타운의 대장주로 평가받고 있다.
Q2. 광명 11구역 분양 시 예상되는 전매 제한 및 실거주 의무 기간은 어떻게 되나요?
A. 2025년 현재 광명시는 비규제지역으로 분류되어 있으며, 분양가 상한제 미적용 단지일 경우, 전매 제한은 1년 으로 예상된다. 또한, 실거주 의무는 적용되지 않을 가능성 이 높다고 판단하지만, 분양 공고 시점을 기준으로 정부 정책 변화를 반드시 확인해야 한다.
Q3. 광명사거리역과 GTX-D 노선 광명시흥역(예정)의 거리는 먼가요?
A. GTX-D 광명시흥역(가칭)은 광명사거리역과는 거리가 다소 있지만, 11구역의 입지는 7호선 초역세권이라는 자체적인 강점을 이미 갖추고 있다. GTX-D는 광명시 전체의 가치를 높이는 광역 호재로 참고하는 것이 적절하며, 11구역 입지에 직접적인 영향을 주는 요소는 7호선이라고 생각한다.